El crédito con tu casa como aval se hunde al 7,2% y nadie lo celebra

Mientras la prima de riesgo de Oriente Medio empuja la hipoteca a 30 años hasta el 6,9%, el préstamo con garantía hipotecaria acaba de tocar su mínimo en tres años: 7,20% para la línea de crédito (HELOC) y 7,47% para el préstamo cerrado. La razón es brutal: el prime rate –el índice al que se anclan esos productos– sigue congelado en 6,75% y los bancos, por primera vez desde 2023, compiten por colocar dinero que ya no les cuesta caro.

El truco está en el índice, no en la guerra

La hipoteca tradicional se fija al rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, que este viernes se disparó nueve puntos básicos tras los bombardeos en el estrecho de Ormuz. En cambio, el HELOC bebe directamente del prime, una referencia controlada por la Reserva Federal. Resultado: el spread que los lenders añaden por riesgo –el famoso margin– ha bajado hasta 0,45% en clientes top (score 780 y LTV<70%). Hace apenas un año ese mismo margen rondaba 1,5%.

Curinos, la firma que releva los precios de 180 entidades, detecta ya ofertas introductorias por debajo del 6%. FourLeaf Credit Union lanza un 5,99% durante doce meses en líneas hasta 500.000 dólares. El gancho es evidente: captar a los propietarios que necesitan liquidez inmediata sin tocar la hipoteca primaria, atrapada a tipos del 3% que ya no existen.

El pago hipotético que ya no asusta

Saquemos la calculadora: con 50.000 a 7,25% el plazo de draw –los diez años en que solo pagas intereses– deja una cuota de 302 dólares. Parece un chollo hasta que llega la amortización: en los siguientes 20 años la misma deuda puede doblar la mensual si el prime sube 150 pb. La moraleja: el HELOC es barato solo si lo amortizas antes de que el reloj federe empiece a correr.

Los bancos, por cierto, ya no piden un mínimo de desembolso inicial. Hace cinco años obligaban a girar 25.000 el primer día; ahora con 1.000 abres la línea. El cambio de reglas explica por qué el volumen de segundas hipotecas creció un 38% en el primer trimestre, según Inside Mortgage Finance, mientras las compras de vivienda se desploman un 19%.

La trampa que se esconde tras el plazo fijo

El préstamo cerrado –el home equity loan– garantiza un 7,47% durante toda la vida del crédito. Suena a refugio, pero conlleva una ironía: al firmarlo renuncias a la flexibilidad del HELOC y aceptas una penalización por prepago que oscila entre el 2% y el 5% del capital pendiente. Es decir, si dentro de dos años los tipos caen y quieres sustituirlo por una simple refinanciación, te costará más que la hipoteca original.

El consejo de los traders de mortgage-backed securities que monitoreo cada mañana: cierra la línea variable solo si tu plan de amortización es inferior a cinco años; opta por el préstamo fijo si necesitas más de diez y tu suelno no depende de bonus variables. De lo contrario, la casa que te dio techo puede convertirse en la cárcel de tu balance.