El crédito con tu casa se congela: la fed frena y los bancos no sueltan el dinero barato
Madrid, 29 de marzo de 2026. La Reserva Federal ha vuelto a pisar el freno y los intereses de los créditos con garantía hipotecaria (HELOC y préstamos sobre valor acumulado) se quedan clavados en el barro: 7,20 % y 7,47 %, respectivamente. Es la segunda pausa consecutiva del banco central, pero el alivio no baja hasta el bolsillo del propietario medio. La razón es simple: los bancos han aprendido la lección de la crisis pasada y ahora prefieren margen antes que volumen.
El truco está en el prime rate, ese índice que marca el ritmo de la mayoría de segundas hipotecas. Se mantiene en el 6,75 % tras la última reunión del FOMC. A eso le suman un diferencial de entre 0,45 y 0,75 puntos, y ahí nace el 7 % que ven los clientes. Pero Curinosadvierte: esos números solo aplican si tu score ronda los 780 y tu deuda no supera el 70 % del valor de la vivienda. Si no, el tipo se dispara hasta el 12 % sin despeinarse.
La trampa del tipo inicial teledirigido
Los anuncios llaman la atención con un 6,23 % TAE, pero la letra pequeña aclara que se trata de una promoción de seis meses. Pasado ese tiempo, el crédito se convierte en un yo-yo financiero: revisable cada semestre y atado al prime. El banco puede cambiar el diferencial si cree que tu riesgo ha crecido, y no necesita avisar con tanto bombillo. Con un préstamo sobre valor, en cambio, el tipo se fija el día de la firma y ya está. La contrapartida: te dan el dinero de golpe y empiezas a pagar intereses por todo él desde el minuto uno.
La cifra habla por sí sola: un HELOC de 50 000 € al 7,25 % exige 302 € al mes durante los primeros diez años, pero solo cubre intereses. Cuando llega el periodo de amortización, la cuota se dispara y el cliente se entera de que ha firmado un préstamo a 30 años sin quererlo. El banco gana dos veces: cobra por la línea abierta y, si el precio de la vivienda cae, tu casa garantiza la deuda.
Quién sale ganando en este tablero
Los ganadores son los propietarios que pillaron una hipoteca fija al 2 % en 2021 y ahora ven cómo su vivienda vale un 18 % más. Para ellos, contratar una segunda hipoteca es una forma de monetizar la plusvalía sin tocar el primer préstamo. El ejemplo: un madrileño con 180 000 € de capital pendiente al 1,89 % puede sacar 70 000 € de línea adicional al 7,2 % y reformar la cocina. Le sale más barato que rascar el primer préstamo y firmar una nueva hipoteca al 6 % fijo, donde los gastos superan los 5 000 €.
La parte oscura llega cuando se usa el crédito para cancelar tarjetas o financiar consumo. El 40 % de los nuevos HELOC en EE. UU. se destina a pagar deuda al consumo, según la NY Fed. Traducción: trasladan un préstamo sin garantía al 20 % a otro que, en caso de impago, se cobra la casa. El banco lo sabe y, por eso, no baja el tipo.
La moraleja es clara: la Fed puede parar, pero los bancos no regalan tracción. Si tienes un préstamo barato, abrazarlo; si necesitas liquidez, negocia el diferencial como si tu casa dependiera de ello. Porque, en efecto, depende.