Las hipotecas bajan 11 puntos y abren una rendija para los compradores
La tasa del 30 años fijo se desinfla hasta el 6,36 % y deja en evidencia a quienes firmaron en el pico del 7 %. El ahorro en la primera mensualidad de una hipoteca de 400 000 € ya supera los 200 €; la pregunta es si los bancos trasladarán la rebaja o la guardarán como margen extra.
El descanso llega de la mano de la rentabilidad del Tesoro a 10 años, que ayer cayó tres décimas tras el sell-off bursátil que arrastra al S&P 500 por su peor mes desde septiembre. Los bonos, refugio de siempre, arrastran al tipo hipotecario: once puntos básicos menos en el crédito más común, nueve en el quince años. Lo que parece un gesto técnico es, en la práctica, la diferencia entre alquilar por 1 800 € o empezar a pagar una casa propia por 2 492 €.
Pero hay un detalle que el anuncio no dice
El 6,36 % es la media nacional; tu banco puede colocarte el 6,8 % sin despeinarse. Las entidades que hoy prestan por debajo del 6,2 % APR exigen perfil super-prime: score +760, ratio deuda-ingreso bajo el 35 % y, de ser posible, nómina fija. Para el resto, el descuento se queda en el papel. El VA, reservado a militares y veteranos, sigue siendo el truco barato: 5,89 % a treinta años y 5,47 % a quince, siempre que aceptes el seguro obligado de la Administración.
La rebaja también desnuda la trampa del ARM. El 7/1 arranca en el 6,20 %, apenas 16 puntos por debajo del fijo, y dentro de siete años puede trepar sin techo legal más que el sueldo del euríbor +2,5 %. Con la inflación core tocando el 3,8 %, pocos analistas apuestan a que el tipo variable regale la vida en 2031. El consejo de mesa de operaciones: si puedes aguantar la cuota, clava la tasa fija ahora; si no, busca un híbrido 10/1 y olvídate de revisar el Cincodías cada mes.
Los que ya firmaron a 7 % tienen dos opciones: llorar o refinanciar
La refinanciación sale al 6,43 %, siete puntos más caro que la compra, pero sigue por debajo del 7,3 % que pagaron los hipotecados de agosto. Con 250 000 € pendientes, bajar del 7 % al 6,43 % recorta 93 € al mes y 33 480 € de intereses totales. El problema: la novación cuesta entre 1 500 € y 3 000 €, y el banco te exigre revaloración de la vivienda. Si tu barrio ha bajado un 5 %, tal vez el LTV te frene la operación. La jugada, entonces, es esperar a que el precio de tasación remonte o negociar una subrogación con otra entidad que sí crea en tu piso.
La previsión del Mortgage Bankers Association apunta a que el 30 años se quedará en el rango 6,2-6,3 % hasta 2027. Fannie Mae, más optimista, dibuja un 5,6 % para dentro de tres años. Mientras tanto, cada décima que baje el Tesoro es una oportunidad; cada subida del paro, un aviso. El mercado hipotecario ya no regala nada, pero por primera vez en dos años deja respirar. Quien esté a la expectativa tiene unos meses para mover ficha antes de que la Fed corrija de nuevo al alza.