Las hipotecas pegan un salto y rozan máximos de septiembre: 6,47% fijo a 30 años
La paciente espera de los aspirantes a vivienda ha vuelto a recibir un jarro de agua fría. El tipo medio del préstamo a 30 años fijo en EE.UU. ha escalado 10 puntos básicos en apenas 48 horas y se planta en el 6,47%, su nivel más alto desde el 26 de septiembre, según el marketplace de prestamistas de Zillow. El movimiento rompe la tregua de cinco meses en la que los tipos bailaban dentro del estrecho rango 6,0%-6,4% y obliga a repasar de urgencia las hojas de cálculo.
El 15 años también se encarece y los brazos se rebelan
La subida no es cosa exclusiva del producto estrella. El crédito a 15 años ha trepado cinco puntos básicos, hasta el 5,90%, mientras que los préstamos con tipo ajustable (ARM) ya cotizan por encima del 6,5% incluso en los tramos de entrada. El 5/1 ARM, por ejemplo, parte del 6,71%, una cifra que hace apenas un año parecía reservada a los hipotecarios con peor perfil.
El mensaje es claro: el mercado ha digerido los últimos datos de inflación y empleo y ha decidido que la Reserva Federal no bajará tipos tan deprisa como prometía. Los bonos del Tesoro a 10 años —termómetro preferido de los hipotecarios— han repuntado 25 puntos básicos en lo que va de mes y arrastran al mortgage rate de manera mecánica.
Refinanciación: el parque de los sueños rotos
¿Y si ya tienes casa y pensabas refinanciarte? El panorama es aún más áspero. El tipo para refinanciar a 30 años fijo ya supera el 6,60%, lo que deja fuera del juego a casi nueve millones de propietarios que esperaban rebajar su cuota. La brecha entre compra y refi roza los 15 puntos básicos, el diferencial más ancho desde 2022.
Los bancos no solo protegen margen: están blindándose contra un riesgo que nadie menciona en voz alta. Si la economía pincha y la Fed se ve obligada a recortar de golpe, los préstamos que ahora mismo firman a tipo fijo podrían quedar por debajo del coste de funding. La cautela se traduce en precio.
Cuatro territorios donde el golpe duele más
El mapa nacional escone grandes desigualdades. En California el 30 años fijo ya se paga al 6,7% de media; en Florida, al 6,6%. Dos estados que concentran el 22% de la hipoteca nueva. En Texas, en cambio, la media se queda en el 6,3% gracias a la competencia entre bancos regionales, pero el alza de seguros por riesgo climático ya empieza a restar atractivo al margen.
La moraleja: incluso dentro del mismo código postal el spread puede ser de 50 puntos básicos. El consejo de siempre —solicita al menos tres presupuestos— se convierte en obligación cuando el coste de un punto adicional en el tipo supone 24.000 USD más en intereses a lo largo de la vida de un préstamo medio de 400.000 USD.
El peor y el mejor escenario para el resto del año
La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) sigue anclando su previsión en un 6,1% medio para el 30 años en 2026, pero el consenso se resquebraja. Fannie Mae ya ha recortado dos veces su estimación desde enero y ahora dibuja un trayecto errático entre 5,9% y 6,4%. El problema no es solo dónde acaben los tipos, sino la trayectoria: cada oscilación de 10 puntos básicos descalabra a 150.000 compradores que se habían pre-aprobado con un límite de deuda fijo.
Para quienes no pueden esperar, la única tabla de salvación pasa por los programas VA o por hipotecas bonificadas de entidades locales. El 30 años VA se queda en el 5,99% y el 15 años en el 5,55%, diferenciales que, en términos de cuota mensual, significa 186 USD menos sobre un préstamo de 350.000 USD.
La partida continúa. Quien hoy firme a 6,47% deberá asumir que, si los analistas aciertan, dentro de 18 meses podría refinanciarse al 5% sin gastos de tasación. Pero si la inflación resurge, no es descartable ver de nuevo un 7% y entonces los que ahora dudan parecerán héroes. La casa siempre ha sido una apuesta a largo plazo; la diferencia es que ahora las apuestas se hacen cada semana.