Las hipotecas se disparan en 15 días y ya rozan el 6,5%: el sueño de la vivienda se aleja

El mercado hipotecario acaba de dar un volterón que deja a los compradores con la boca abierta: en apenas tres semanas el interés medio del préstamo a 30 años ha escalado más de medio punto, hasta el 6,47 %. Es la cota más alta desde que a finales de abril se tocara mínimos de tres años y la vuelta al 6,5 % ya se intuye como un simple trámite.

La cifra, difundida por el marketplace de prestamistas de Zillow, golpea doble: encarece la cuota mensual de quien ahora firma y certifica que la tregua de tipos que disfrutó el mercado fue un espejismo de quince días. El pasado 10 de abril, cuando el 30 años bajó al 5,8 %, un crédito de 300 000 dólares dejaba una hipoteca de 1 765 dólares al mes. Hoy, con el mismo importe, el comprador paga 1 890. Diferencia: 1 500 dólares más cada año, 45 000 más en los 30 años de vida del préstamo.

El 15 años, la válvula que se estrecha

Quienes optan por la vía rápida —amortizar en 15 años— tampoco escapan. El interés medio se ha colado ya en el 5,90 %, apenas diez puntos básicos por debajo del 30 años. Hace un mes la brecha era del doble. El bróker de Miami Luisa Vidal lo resume con crudeza: «El cliente que quería pagar de más para liquidar antes ahora se agarra al 30 años porque, si no, la cuota le sube 750 pico y se sale del aprobado del banco».

Tampoco ofrece consuelo la hipoteca variable. El 5/1 ARM —tipo fijo durante cinco años y luego revisable anual— cotiza al 6,71 %, por encima incluso del 30 años fijo. Es la primera vez en año y medio que el producto estrella de los que planean vender antes del quinto año pierde su razón de ser.

Refinanciar ya no compensa

Para los propietarios que soñaban con rebajar la cuota, la estocada es aún más limpia. El tipo de refinanciación a 30 años se ha quedado en el 6,60 %, cuatro décimas por encima de lo que pagan quienes compraron en el verano de 2023. «Cerramos agosto con 1 200 operaciones de refi; en abril llevamos 190 y aún falta una semana», cuenta el director de una entidad de Florida que prefiere no difundir su nombre. El mensaje es claro: la refinanciación —motor de ingresos para muchos bancos— ha muerto en la operación.

El repunte, dicen los traders, se ceba en dos fuegos: la deuda pública a 10 años ha recuperado el 4,5 % por la resignación de que la Reserva Federal no tocará tipos hasta el otoño, y los prestamistas han vuelto a inflar el spread que añaden al Tesoro para protegerse del riesgo de prepago. Resultado: el comprador paga lo que pagaba en enero, cuando la Fed aún no había dado ni un solo recorte.

El daño colateral se mide en expectativas rotas. El sondeo de Fannie Mae de abril rebajó la proporción de consumidores que creen que es buen momento para comprar vivienda al 19 %, mínimo histórico. Y los vendedores, que habían empezado a subir precios alentados por la tregua de febrero, ven cómo las visitas se reducen un 12 % en dos semanas, según Redfin.

La moraleja es tozuda: la ligereza con la que el mercado entero se apuntó al rally de tipos de marzo ha quedado desmentida por la realidad de los bonos. Mientras el Tesoro a 10 años no baje de 4 %, la hipoteca barata seguirá siendo un eslogan vacío. Y quien dude puede hacer la prueba: pídale a su banco una cotización mañana y después dentro de diez días. La cuota le habrá crecido más que su sueldo.