Reits logísticos se blindan contra la inflación: eastgroup y stag se miden
Las inflación muerde, pero hay un rincón del mercado inmobiliario que ni se inmuta: los REITs de naves logísticas. Sus contratos blindan la rentabilidad con cláusulas de revisión anual atadas al IPC. Concreto, luz y poca mano de obra: un modelo que convierte cada metro cúbico de almacén en una caja fuerte de flujo. EastGroup Properties y Stag Industrial, los dos gigantes del segmento, compiten ahora por el favor del inversor que busca cobrar cada mes sin sobresaltos.
Eastgroup canta en los infill
La clave de EastGroup está en los ‘infill’: parcelas ya urbanizadas dentro de zonas metropolitanas saturadas. Allí no queda suelo para nuevos desarrollos, así que la presión de la oferta es casi nula. El REIT mueve 65 millones de pies cuadrados repartidos entre Texas, Florida, California, Arizona y Carolina del Norte. Su ocupación ronda el 96,2 % y el dividendo crece 14 años seguidos. El año pasado lo subió un 10,7 % hasta 1,55 $ trimestrales. Rendimiento: 3,2 %.
La deuda no asusta: el ratio deuda/capitalización bursátil se queda en un 14,7 %, la mitad que el umbral considerado sano. El FFO por acción –el verdadero termómetro de un REIT– cerró 2025 en 8,95 $ (+7,7 %) y la previsión para 2026 apunta a 9,50 $, un 6 % más. La política de payout, al 69 %, deja margen para seguir subiendo la prima sin sudar.
Stag paga cada 30 días
Stag apuesta por mercados secundarios y clientes únicos: 601 naves en 41 estados que suman 120 millones de pies cuadrados. Su ocupación roza el 97,2 % y su reclamo estrella es el cobro mensual del dividendo. Ahora rinde 4,1 %, 90 puntos básicos por encima de EastGroup. Pero la letra pequeña duele: el crecimiento de la distribución apenas suma 7 % en una década y la deuda se dispara al 31,7 %.
El FFO por acción avanzó un 6,3 % en 2025, hasta 2,25 $, y el payout se queda en un conservador 50,9 %. Ahí reside la paradoja: más liquidez inmediata, menos potencia de revalorización. La prima de crecimiento se diluye y el precio lo refleja: cotiza a 15,4 veces su FFO, mientras EastGroup se paga 20,6.
El veredicto se reduce a una cuestión de calendario
EastGroup ofrece más crecimiento, menos apalancamiento y activos infranqueables; Stag, un cash-flow mensual y un ticket más barato. La valorización ya descontó el ‘premium’ de calidad en EastGroup, mientras Stag cotiza como si el almacén fuera un bien de consumo básico. Elige el primero si quieres que tu dividido se autoproteja contra el IPC; apuesta por el segundo si tu bolsillo exige cobrar 12 veces al año. La inflación no avisará: al menos, aquí la renta ya viene indexada.