Bonus depreciación: la trampa fiscal que podría costar millones a los inversores

La fecha límite para presentar las declaraciones de impuestos de abril se acerca a las dos semanas. Formulario, recibos e incluso facturas de impuestos pueden generar estrés en los estadounidenses. Pero para los inversores inmobiliarios de 2025, al menos una cosa ha mejorado significativamente: la reinstauración permanente de la deducción por bonificación del 100% (100% bonus depreciation) para ciertas propiedades calificada adquiridas y colocadas en servicio después del 19 de enero de 2025, gracias a la Ley OBBBA.

Un cambio radical: de la fase out a la permanencia

Este cambio contrasta con la Ley de Recortes y Empleos de 2017 (TCJA), que implementó una deducción por bonificación del 100% con fases de reducción que comenzaban en 2023, llegando al 40% en 2025. El 19 de enero es un matiz clave, según la publicación 946 del IRS, que exige atención a los inversores inmobiliarios que buscan acelerar la depreciación.

Con la posibilidad de deducir entre el 20% y el 30% del precio de compra de una propiedad en el primer año, los inversores podrían tener deducciones fiscales de seis cifras. Sin embargo, como advierten los expertos, estas ventajas solo son accesibles para aquellos que comprenden cómo se logran. “La clave que la mayoría de los inversores se está perdiendo es que la deducción por bonificación es tan poderosa como su capacidad para usarla correctamente”, afirma Ashley Kehr de Bigger Pockets’ Real Estate Rookie podcast.

El detalle omitido: la costeabilidad es la clave

La capacidad de utilizar la deducción por bonificación está limitada por diversos factores, desde la fecha de adquisición de la propiedad hasta la forma en que se asigna su valor y si el propietario cumple con los requisitos necesarios para que las pérdidas puedan beneficiarlos en 2026. Es fundamental evitar errores en la deducción por bonificación. Los inversores inmobiliarios deben comprender el papel de un estudio de segmentación de costos (cost segregation study).

En lugar de depreciar una propiedad de manera lineal durante 27.5 años para las propiedades residenciales o 39 años para las comerciales, los inversores inmobiliarios pueden acelerar la depreciación mediante un estudio de segmentación de costos que separa los componentes de la propiedad según su vida útil, excluyendo la tierra que no es depreciable. Para una propiedad de inversión, esto puede clasificar los componentes del edificio como activos de 5, 7 o 15 años, todos elegibles para la deducción por bonificación del 100% si se cumplen ciertos requisitos – uno de ellos es el estudio en sí.

Sin esto, la estrategia se desmorona. “Si bien la deducción por bonificación del 100% ha sido permanentemente restablecida, una deducción que no sabe cómo capturar es una deducción que no se obtiene”, añade Kehr.

Componentes clave: carpetas, contratos y más

La lista de componentes que pueden calificar para la deducción por bonificación incluye, entre otros: carpetas y suelos, encimeras, mostradores de cocina, iluminación especializada, desagües, aparcamientos, jardines, piscinas exteriores, barandillas protectoras y aceras. El análisis de costes es crucial. Los expertos advierten que los inversores deben considerar cuidadosamente la clasificación de cada componente, ya que una mala valoración puede invalidar toda la estrategia.

Las limitaciones fiscales: un riesgo real

Un estudio de segmentación de costos identifica los componentes elegibles para la deducción por bonificación, pero no garantiza que esa pérdida del año pueda utilizarse para un particular contribuyente. Aquí es donde aumenta la advertencia. El IRS detalla el elemento más importante de esto en la publicación 925 (2025), sobre las reglas de actividades pasivas y en riesgo. Generalmente, el sector inmobiliario se considera una actividad pasiva, lo que conlleva limitaciones del IRS sobre cómo se pueden utilizar las pérdidas relacionadas con las actividades inmobiliarias. Una de estas limitaciones es que, en la mayoría de los casos, estas pérdidas no pueden compensar los ingresos ordinarios, como los percibidos por un trabajo con contrato o un negocio activo.

El profesional inmobiliario: una excepción inesperada

Sin embargo, los inversores que califican como profesionales inmobiliarios (REPS) según el artículo 469(c)(7) del Código de Rentas Internas pueden utilizar estas pérdidas para compensar los ingresos activos, incluidos los salarios por trabajo con contrato. Los inversores en alquileres de corta duración (STR) también podrían tener un camino hacia el tratamiento no pasivo.

La fecha límite se acerca: la hora de actuar

Con la fecha límite para la presentación de impuestos a la vuelta de la esquina, los expertos están emitiendo una advertencia urgente a los inversores inmobiliarios, instándolos a comprender los detalles antes de asumir deducciones fiscales sustanciales para sus ingresos activos. Dado que el sector inmobiliario se considera generalmente una actividad pasiva, las limitaciones fiscales del IRS rigen cómo se pueden utilizar las pérdidas derivadas de las actividades inmobiliarias. “Si está considerando un estudio de segmentación de costos en una propiedad de alquiler y esa actividad se considera una actividad pasiva, su deducción está limitada a 25.000 dólares”, enfatizó Jason Watson, CEO de WCG CPAs& Advisors. “Si usted gana más de 150.000 dólares como hogar, su deducción podría estar limitada a 0 dólares.”

La brecha de los alquileres de corta duración: una oportunidad

La otra forma de sortear los límites de las actividades pasivas es que la actividad no se considere pasiva… Para ser una actividad no pasiva, la estancia promedio en la propiedad de alquiler debe ser de 7 días o menos. Su situación típica de VRBO o Airbnb. Sin embargo, también debe participar materialmente en la actividad.

La fuerza de la acción: una deducción que se puede perder

La deducción por bonificación puede crear importantes ahorros fiscales, pero los errores pueden ser costosos. Los inversores deben comprender que la deducción por bonificación es tan poderosa como su capacidad para usarla correctamente. Es imperativo actuar con diligencia y precisión, o la oportunidad de una importante reducción fiscal podría desaparecer sin previo aviso.