Burry desafía la narrativa de la escasez de vivienda: ¿una burbuja inflada?
Michael Burry, el inversor que anticipó el colapso inmobiliario de 2008, ha lanzado una bomba al debate actual sobre la vivienda en Estados Unidos. En lugar de lamentar una supuesta escasez, Burry argumenta que el país ya lidera el mundo en metros cuadrados de vivienda por habitante, cuestionando frontalmente las políticas basadas en esa premisa.
El 'lock-in effect': ¿por qué las casas no se venden?
La tesis central de Burry apunta a un problema de mala asignación y falta de movilidad en el parque inmobiliario, un efecto distorsionado por las decisiones políticas de los últimos años. La combinación de tipos de interés artificialmente bajos y un tsunami de estímulos por valor de más de 6 billones de dólares durante la pandemia, congeló a las familias en sus casas. Un fenómeno que él denomina 'lock-in effect', donde los propietarios, especialmente los que se han jubilado, se resisten a vender, mientras los compradores primerizos se ven excluidos del mercado.
Lo que nadie cuenta es que la oferta de viviendas de reventa se encuentra en mínimos históricos no por una demanda desmesurada, sino porque los propietarios se aferran a hipotecas que, en el clima actual, serían impensables. La migración impulsada por el teletrabajo, que ha permitido a profesionales con ingresos elevados trasladarse a zonas menos costosas, ha complicado aún más el panorama.
La riqueza, no el crédito, domina el mercado
La cifra habla por sí sola: el patrimonio neto en viviendas ha alcanzado los 35 billones de dólares, casi el doble que antes de la pandemia. Un 40% de los compradores adquieren propiedades al contado y otro 30% financian la compra con efectivo. El mercado no está impulsado por el crédito, sino por la riqueza, lo que hace que las soluciones tradicionales, como construir más viviendas, sean menos efectivas para quienes realmente las necesitan. Construir nuevas casas, especialmente en zonas de riesgo como las costeras, puede generar una carga financiera para compradores con poca equidad, agravando el problema en lugar de solucionarlo.
El 'pecado original': las gses bajo control gubernamental
Burry señala con contundencia el control gubernamental de Fannie Mae y Freddie Mac, las agencias patrocinadas por el Estado que gestionan la mayoría de las hipotecas en EE. UU. Según él, esta conservatividad las convierte en organismos públicos lentos y burocráticos, en lugar de empresas de servicios financieros ágiles y orientadas al mercado. Su solución: liberar a las GSEs, recapitalizarlas y dotarlas de directivos cualificados en el sector hipotecario, no de administradores públicos. Esto permitiría una mejor reasignación de las viviendas existentes, impulsando la movilidad y reduciendo la fricción en el mercado.
Un invierno largo para el sector, pero oportunidad en las gses
A pesar de su visión pesimista sobre el mercado inmobiliario, Burry ha realizado una importante inversión en Fannie Mae y Freddie Mac, compartiendo la opinión de Bill Ackman de que representan una oportunidad asimétrica. Sin embargo, advierte que la privatización de las GSEs es una posibilidad lejana, “a más tardar en 2027”, y que la incertidumbre geopolítica, especialmente la escalada de tensiones con Irán, podría frenar a los inversores. El mensaje es claro: el sector inmobiliario se enfrenta a un período de dificultades, pero las GSEs podrían ser la excepción. La construcción de nuevas viviendas no será la solución mágica, y los inversores deberían prepararse para un largo invierno.